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干货 | 海外资产配置大热,出国购房应该注意些什么?

海外资产配置大热


根据瑞信2018年全球财富报告统计指出,

2018年全球财富增加了14万亿美元,达到了317万亿美元,增长率约为4.6%。

其中美国以98.2万亿美元的财富总值占据世界第一位,

中国以4.6%的增幅居于第二位,财富总值达到51.9万亿美元。

从世界范围来看,

高净值人群的财富有24%投向了海外资产,

中国高净值人群海外资产投资仅占财富总值的5%。

相比之下,

中国高净值人群的海外资产配置才刚刚起步。

无论是从风险规避还是从投资收益角度来讲,

海外资产配置都将会是中国高净值人群今后的一个主要投资方向。

购置房产是大部分中国人的第一选择。

在目前房市限购,股市长期处于低谷的环境下,

中国的富人在未来十年将面临一个严重的困境:钱不好赚了。

海外房产成了新的选择

以欧美为主的发达国家,其房产能够产生稳定的回报,具有更低的投资风险。

更加适合移民,子女教育和生活等刚需。

而随着“一带一路”倡议的实施,东南亚房产也逐步进入到中国投资者的视野。



出国购房应该注意些什么?


有这几个注意点:

房产价格

购房费用

房价涨幅

租金收益

租金税费、税后净租金收益率

养房的日常花销

汇率变化

通货膨胀



假设你有300万人民币的投资本金


房产价格

各国房产购买门槛,平米单价和300万元人民币可购面积

Source: Global Property Guide, 2019


英美澳加新发达国家的房产投资门槛都非常高,动辄200到300万人民币,而且这几个国家融资比较困难,需要全款购房,对投资者是一个非常大的经济压力。且平米单价也较高,因此300万人民币可购得的面积也小。


泰国作为东南亚新兴的海外资产配置国家,目前投资门槛低,50万人民币起,平米单价相对低很多,只需要2-3万/平米。300万人民币即可买到2室或3室1厅的房产。


购房费用

各国购房费用占比,费用明细和投资300万元人民币所得出的购房费用

Source: Global Property Guide, 2019


各个国家的税收体制,法律要求的不同,购房费用相差较大。

受到多种费用的加成,加拿大的购房费用能达房产价格的19%,也就是除房款本身外,购买房产需要额外支付房价19%的费用;

英美为房产价格的6%左右;

而海外投资者在澳洲投资房产,只能购买经澳洲投资委员会通过审议的新房单元,无法进行二手房交易,并且澳洲海外买家还需额外负担印花税,购房费用占比基本能达到房价的14%。

新西兰虽然仅需要2000纽币的律师费,但是目前正准备效仿澳洲房产投资策略,禁止海外买家二手房交易,从而减少炒房的行为,所以投资有一定限制。

相比之下,泰国为代表的东南亚国家对海外投资者友好程度更高,购房费用占比仅为房款的1.5%。

可以看出,投资300万人民币,单从购房费用上来说,加拿大就需要额外负担57万的费用,占总房款的1/5左右,而泰国只需要4.5万。


房价涨幅

各国房价指数

Source: TRADINGECONOMICS.COM


从2014年到2019年的房价指数上来看,除澳大利亚和加拿大出现了持平或降低,其他国家虽有波动,但还是保持上升的趋势。

红框内为2018年数据,只有澳洲和加拿大房价下降,其他国家处于上涨态势。

各国房价增长率

Source: Bank for International Settlements


2018年,澳洲的房价跌幅达3.5%,加拿大也下降1%。

英国新西兰美国房价涨幅分别为1%、3%、3.1%,

而泰国的房价涨幅达5%,明显高于这几个欧美发达国家。

投资300万元人民币,所得的资产浮盈/亏


从房价涨幅上来看,

2018年如果将这300万投资在新西兰和美国,房子的市场价格能够获得9万人民币的收益;

投资英国房产可收益3万元;

投资加拿大和澳洲浮亏3万和10万;

然而投资泰国的资产,房产升值可高达15万元。


租金收益

各国租金收益率和300万元房产投资的年租金

Source: GlobalProperty Guide, 2019


由于泰国正在大力推行基础设施建设,海外人才的引进,海外公司的进驻,还包括一直以来得益于旅游行业的红利,租金收益率保持在5%以上,达到5.13%。

单纯从租金收益率上来看,这套300万的房产,在澳洲英国和美国分别可以给我们创造7.5万、8.1万和8.7万的收益,在加拿大和新西兰可以达到12万左右,泰国作为东南亚的代表,投资300万的房产,租金收益可达15万左右。


租金税费、税后净租金收益率

各国租金税费比例和税后净租金收益率

Source: Global Property Guide, 2019


租金收益并不是投资人最后可以获得的纯收益,因为投资人需要针对租金收益缴税。

英美澳加新这几个发达国家拥有较严格的税费体制,尤其是美国,需要同时为联邦政府和州政府缴税,税费能达到租金收益的一半,其它国家也在25-35%之间,而泰国的税费仅占15%。

以美国为例,美国可为投资者提供2.91%的收益,这个收益率在这六个国家中排名第三位,缴税后,美国的税后租金收益就垫底了。而泰国的租金收益税较其它国家低很多,税收纯收益还是非常可观的。所以考虑纯租金收益,一定不能避免考虑的是税费的问题。


养房的日常花销

各国房产持有费用占比和费用明细

Source: Global Property Guide, 2019


购买房产后,养房也是一笔不小的花销,因此房产的持有费用也是不得不考虑的。

根据全球房产指南数据,美国的持有费用占比最高,达到4%,也就是说购买一套300万人民币的房产,每年持有费用就需要12万人民币;加拿大,澳洲和英国的持有费用占比从2%到3.2%不等;

而泰国和新西兰对投资者友好很多,新西兰仅为1.5%,而泰国只有0.5%,也就是泰国每年的持有费用只需要1.5万的物业费等。


汇兑损益

近5年各国货币兑美元汇率涨幅

Source:https://www.bloomberg.com


根据彭博社统计,从2014年3月15日到2019年3月15日的5年时间里,除泰铢之外,其他货币兑美元都有一定程度贬值,贬值最大为澳元,下降了21.98%,新西兰英国加拿大币种兑美元汇率也下跌了15%到19%左右,而泰铢表现亮眼,兑美元的汇率增长了2.24%。

假设2014年投资一套300万的房产,2019年卖出,只看汇兑损益这一项的话,澳洲的资产就能带来了接近70万的浮亏,英国新西兰加拿大的房产可带来60万元的浮亏,只有泰国房产有大概7万元的浮盈。


通货膨胀

1960年-2018年各国通货膨胀率走势

Source: World Bank, 2019


根据世界银行数据统计,泰国2018年通货膨胀只有0.73个点,是6个国家里唯一一个低于1个点的国家。

通货膨胀越高,代表原有资产的贬值和购买力下降。单看通货膨胀这个因素,300万元的房产2018年在英国贬值了接近27万元,在澳洲贬值了20万元,在加拿大和美国贬值在6-10万元不等,在泰国贬值最低,大概只有2万。通货膨胀难以预测,难以避免,分散资产就显得尤为重要。



以上就是海外购置房产所需要注意的几个点,资产配置需慎重考虑,综合考量之后,收益最高的才是真正的最优选.

想必,您应该了解了如何选择海外房产~