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吸引大量海外买家投资,日本房产到底有何魔力?

最近两年,投资日本房产突然火热了起来,不少名人大佬都砸下重金在日本买房子。

 

最著名的例子当数投资大佬薛蛮子。

 

2018年初,薛蛮子发微博表示,在日本京都买下了一条街的100套町屋,并全部改为民宿经营,消息一出,轰动全网。

在许多人的印象中,日本是一个非常受欢迎的旅游目的地,有干净整洁的环境,高度发达的交通,独具特色的风景,以及风靡全球的美食。日本既是亚洲潮流时尚的先锋,又是将传统文化保留得最完好的地方之一。

 作为一个旅游国家,日本充满魅力。

而作为海外投资的目的地,日本似乎低调许多。

 

但其实,日本房地产市场见证了日本经济的高速发展以及失落低潮。


自上世纪50年代后期开始,以制造业为龙头的日本经济开始快速成长,并于1968年超过西德的GDP成为世界第2位。


在1980年代,因为金融环境宽松,经济持续强劲,导致日本的股票价格和地价大幅攀升,日本房价高企,出现了泡沫经济。


到了1990年代,受泡沫经济崩溃引发的后遗症影响,股票和地价大幅下跌,日本经济进入长期低迷,被认为是“失去的十年”。


2002年后,在外国需求上升的拉动下,日本经济的情况有所改善。


那么如今,作为曾经最引以为傲的日本房产市场,是否已经复现往日辉煌了呢?


实际上,即便遭遇曾经的落寞,作为老牌的资本主义国家,日本的风险抵抗力和生长力依旧超乎你的想象。

2019年伊始,全球裁员消息不断,唯独日本就业率居高不下。日本政府1月表示,其对经济扩张周期形势的评估不变。在众多经济下行的国家中,日本保持稳健。

 

东京的房地产交易额,位居全球第一。

 

日本的医疗水平更是被评为全球第一,还有世界城市圏GDP排名第一,世界治安良好城市排名第一,而且即将在2020年迎来奥运会。

投资前景几乎被所有的房地产投资者看好!

行业数据给出了更客观的反映:

 

● 日本地价从2013年以来,连续五年保持上升态势,2017年地价同比增长6.28%。

 

● 2018年东京的房地产均价比2013年上涨了23%,一举超过1998年-2013年长达15年间的涨幅。

 

● 截止2018年3月,日本全国住宅价格指数为114,相较于2010年的指数100,上涨14%。

投资财团纷纷选择日本置业则更有说服力:

 

日本房地产中最著名的机构投资者,就是全球最大的主权基金——挪威主权财富基金,2018年在东京购入一栋商业地产大楼,这也是其首次进军亚洲房地产市场;

 

黑石集团耗资16亿美元在东京购买了5000多套住宅;

 

新加坡政府公司(GIC)与日本REIT共同斥资约9.36亿美元收购了东京迪士尼附近的东京湾喜来登大酒店……

近几年,日本房地产行业出现了久违的活跃景象。在日本国内市场日趋理性的同时,也逐渐吸引海外投资者进入。据瑞穗信托银行旗下都市未来综合研究所统计,2017年上半年,海外买家的投资在整体交易额中的占比高达36%。



那么,日本房产有哪些投资优势呢?


避险资产属性 回报稳定


一方面,日元汇率长期保持坚挺,日元资产自带“安全感”;另一方面,日本经济和政治环境相对稳定,房地产市场也非常成熟,拥有完善的法律法规和交易机制。这些因素都赋予日本房产的避险属性。

 

同时,伴随着日本经济连续增长的纪录创下28年来新高,供给的培育和需求的复苏也带来稳定的出租回报率。

 

据第一太平戴维斯的调查,日本中端公寓一直处于接近满租的状态,2017年第四季度出租率超过96%,租金回报率可达到5%-7%。


奥运、世博、赌场三大利好

  

历年举办过奥运会的城市,都会出现房价大幅上涨的情况,即将举办的2020东京奥运会,相信也会如此。

▲举办过奥运会的城市房价都得到大幅度攀升


受奥运会影响,2018年东京23区周边新开发的住宅项目不断攀升。不动产经济研究所在最新的房地产报告中指出,日本首都圈2018年7-10月新增约1.8万套公寓。同时,JR山手线新站高轮台站也将于2020年开业,交通进一步便利,无疑将拉动周边的房价上涨。


除了东京奥运会,作为日本第二大都市的大阪,也传来利好消息。2024年大阪赌场将正式营业,2025年大阪世博会的宣传已经开始。

 

在这两大利好刺激之下,大阪在2018年新项目的动工率与2017年相比,同比增加20.5%。

 

去年7月,日本参议院全体会议上通过了包括大阪赌场在内的综合度假村实施法案,2个月后,大阪地区公寓价格同比上涨12.8%。


根据东京鉴定的数据,2018年,大阪都市圈所在近畿地区的70㎡公寓房价上涨了3.3%,达到2188万日元(约138.4万人民币)。

 

大阪成为继东京之后,最火热的日本房产投资地。

随着6月底即将在大阪召开的G20峰会的临近,大阪将再次成为全球的焦点。



合法民宿发展迅猛 增长强劲


 投资大佬薛蛮子曾经这样描述他的京都民宿:

 

“日本京都古老的街巷两旁,百年前的工匠们精心建造的町屋,你住的不再是一间房子,而是历史。仿佛百年光阴在耳畔流过,又像穿越了时空的旅行……这样的房子一定会受到游客的追捧,赢得市场的青睐,带来丰厚的投资利润。”

▲投资大佬薛蛮子与他的京都民宿

 

近年来,投资日本民宿的人越来越多。日本政府也因此出台了相关的法规。

 

2018年6月,日本民宿法正式实施,不再限制只能在特定区域经营民宿而是全国性开放民宿,为合法民宿松了绑。

 

以往的民宿都需要通过申请资质才能进行经营,否则都是非法经营,这次民宿新法增加了一条“登记型民宿”,很好地解决了合法性的问题。

 


什么是登记型民宿呢?

 

就是说不需要取得资质,只需符合民宿新法细节规定进行登记就可以经营民宿,但是登记型民宿只能经营最多180天,而有资质的民宿以及特区民宿可以经营180天以上。

据都市未来综合研究所资料显示(数据截至2018年9月),民宿法施行之后,新增的日本国家认定民宿中,有93%集中在大阪市,6%在大田市。

 

而在大阪,民宿增长率较高的前三名分别为浪速区、中央区和西城区。这三个区域均因靠近著名旅游区心斋桥和难波而使得民宿数量急剧上升。

 

《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》显示,目前大阪市的投资回报率为19%,房价年涨幅7.7%,投资民宿已成为收益可期的理财产品。



实行幼儿园到大学教育全免费


日本政府最近官宣,自2019年10月开始实行幼儿教育和高等教育免费化,而日本的中小学教育一直都是免费的,

也就是说,在将幼儿教育和高等教育也纳入免费范围之后,从2020年开始,日本将实现从幼儿园到大学的全周期免费教育!

 

此举使本就领先全球的日本教育一下脱颖而出,笑傲一众欧美发达国家。

据知这次日本的免费教育政策同样适用于在日华人家庭的儿女。在日本的华人,只要拿到日本长期签证就可以享受与日本国民等同的待遇,孩子的教育不花钱,为家庭节约了一大笔开支。

 

面对日本完善的社会福利,高度免费化的教育,日本的高品质生活浮出水面,越来越多的人将日本做为移民首选国。

 

根据最新数据,今日的日本,已经成为了全球第四大移民国家。

随着日本政府签证政策的不断放开,这种态势预计将持续蔓延。

 

不久将来,日本或将迎来几万甚至十几万的移居人群,日本房产将会迎来一个小高潮,现在投资日本房产,正是最佳时机!