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海外买房成新趋势,德国房产C位出道

根据瑞信2018年全球财富报告统计指出,2018年全球财富增加了14万亿美元,达到了317万亿美元,增长率约为4.6%。其中美国以98.2万亿美元的财富总值占据世界第一位,中国以4.6%的增幅居于第二位,财富总值达到51.9万亿美元。



从世界范围来看,高净值人群的财富有24%投向了海外资产,中国高净值人群海外资产投资仅占财富总值的5%。无论是从风险规避还是从投资收益角度来讲,海外资产配置都将会是中国高净值人群今后的一个主要投资方向。


中国财富总量虽然位居全球第二位,但其中高净值人士投向海外资产的金额仅占财富总值的5%,从目前的资产配置比例来看,中国高净值人群的海外资产配置才刚刚起步。



为何越来越多的高净值人士进行海外投资?

中国投资者更愿意选择哪种投资方式呢?


海外资产配置的目的无外乎以下三点为主:


1、规避风险

2、高投资收益

3、汇兑风险


海外资产配置主要是为了规避风险,从理论上讲,在资产类型的相关性很小的情况下,通过分散投资能够在同等收益的情况下降低风险。



在中国目前的经济情况所呈现出的系统性风险之下,中国高净值人群想要守住财富,让资产保值升值就需要考虑合理的海外资产配置,通过减少和国内资产的相关性,来获得更为稳健的投资收益,这将是未来十年或者几十年财富管理致胜的关键。


另一个原因是为了获得较高的投资收益。在当前国内投资者遭遇楼市限购、基金亏损、股市低谷,以及保本的银行理财产品收益勉强跑过CPI时,一部分有着敏锐头脑的个人和机构在海外市场却收获不菲。


还有一个非常重要的目的是抵抗汇兑风险。目前由于中美贸易摩擦,人民币兑美元汇率持续走低,使得很多投资人开始担心人民币的贬值风险。举个历史实例,苏联解体前,1卢布=1.12美元,后来1000多卢布才等于1美元。


由于持单一货币资产这件事风险很大,所以许多人更愿意进行全球资产配置。




目前中国投资者以房地产投资为主


改革开放30多年时间里,中国经济经历了高速增长,这期间,民间财富悄然积累,并在过去十年里呈现爆发式增长。但是中国的人口红利消耗殆尽,社会逐步转向老龄化,伴随着劳动力人口下降,劳动力成本迅速上升,大多数企业在经营上将面临艰巨的挑战。


另外,中国内地的投资渠道非常有限,在房市限购、股市长期处于低谷的情况下,中国的富人在未来十年将面临一个严重的困境:钱不好赚了。


根据标准普尔资产配置图,也称为1234或4321资产配置法,家庭资产配置的30%家庭资产用来做钱生钱的投资,比方说股市、基金或者是房产,为家庭创造收益。


2018年全球财富报告还指出中国家庭财富主要为非金融性资产。中国投资者的投资偏好大概有92%的钱被投入到了房地产市场,而仅有8%的钱被投入了股市和基金当中。




中国投资者主要房产投资区域


过去中国投资者主要关注三类房地产投资区域:国内、欧美等发达国家以及新兴的东南亚市场。


以欧美为主的发达国家,房产能够产生稳定的回报,具有更低的投资风险,需求主要是移民、子女教育和生活等刚需。


中国的房地产大热的地方一般是资源集中的地方,比如海南、北京。资源的集中离不开政策上的倾斜,现在国内很多一二线城市都在实行限购政策,以后房地产会以自住为主。


随着“一带一路”倡议的实施,欧洲房产逐步进入到中国投资者的视野。



根据trading economics统计,可以从GDP、人均GDP、GDP增长率,还有房产相关信息(如热销城市、房价区间、租金回报率)上把德国的市场进行分析。


要知道,德国是世界第四大经济体,仅次于美国、中国和日本,德国也是欧洲最大经济体,比英、法等国的体量都要大一些。


然而就房价而言,在主要发达国家中,德国比美、英、法、日都要低一些,而且长期稳定,没有出现过严重的泡沫或危机,可谓是独树一帜。


德国主要大城市的房价水平略低于欧洲其他大城市。在欧洲的主要大城市中,伦敦的房价最高,巴黎次之,然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等。柏林作为德国的首都和德国最大的城市,其房价只有德国另一城市慕尼黑的一半,和莫斯科的差不多(如图11–1所示)。看数据的话,慕尼黑的人均收入和消费支出,都明显高于柏林。



但与此同时,我们发现其实德国的房价也不是特别低,慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点和最近几年德国房价的快速上涨有关。


从1985年至2015年的30年里,德国房价仅上涨了50%。作为比较,同期的澳大利亚、英国的房价上涨了400%-500%,美国、法国和加拿大的房价也都至少上涨了100%。


除了房价的上涨,一些国家也经历了房地产泡沫破灭所引发的危机。放眼望去,在全球主要的国家中,唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。



德国房价水平较低,还和其发达的租赁市场有关。居民可以租到稳定可靠的房子,买房的需求就相应下降了。


德国拥有欧洲最大的租赁市场,有90%的家庭在市场上自由租房,受《租房法》保护,另外10%的家庭租用社会住房或廉租房,受政策性住房法律的保障。2014年,在德国只有52.4%的居民拥有自己的住房,这个数字在主要发达国家中是最低的。也就是说,在德国有接近一半的居民靠租房生活。


而且,德国居民不需要通过买房来获取公共资源,户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源(子女上学、医疗、养老等)的门槛。


其次,德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》等法律来保护承租者的利益。



目前,欧洲经济虽然复苏,但是依然实行负利率,说明投资机会依然不多,房地产在长期内的保值、增值作用会得到进一步体现。而德国作为欧洲最大、最有活力的经济体,房价可能继续上行。在不久的将来,关于德国房价低的论断,可能成为历史。


相比较而言,德国不论是房产健康程度,房产流动性和租金稳定性方面,都是非常有优势的。这也是德国为什么能成为东南亚投资热点国家,备受国内投资者关注的主要原因。



德国科隆大道一期项目


【项目流程】



【具体办理流程及收费节点】


● 第1周

签订《移民服务协议》/《德国B&K律师所委托协议》支付移民服务费。

● 第2周

《项目发行合同》 》/《德国B&K律师所授权书》 支付律师费3.5万欧元和项目发行费5万欧元。

● 第3-6周

使馆完成德国律所授权;

购房款和土地购置税等综合税费汇入德国律所为客户开设的共管账户。

● 第7-12周

客户入境德国;

获得德国长期居留许可(制卡证明);

获得德国长期居留卡。

● 3年

获得德国永久居留卡。


【项目优势】


● 欧洲最强国家:德国=欧盟+申根 +欧元区;

● 欧洲移民最优选择,最强移民目的地;

● 身份快速获批,3个月获得德国身份;

● 全家同时办理,身份获批有保障;

● 无移民监,每半年登陆1次即可;

● 2-3年直接转永居,无续签风险;

● 投资德国地产,稳健保值;

● 前期无语言要求,3年后德语A1保底通过。